Einleitung
Der georgische Immobilienmarkt zählt 2025 zu den dynamischsten Märkten im Schwarzmeerraum. Die Kombination aus günstigen Einstiegspreisen, starken Mietrenditen zwischen 7 und 12 Prozent (Quelle: Colliers Georgia, Marktbericht 2024) und einer stabilen wirtschaftlichen Entwicklung macht das Land für internationale Anleger attraktiv.
Nach deutlichen Preissteigerungen im Jahr 2024, die laut Geostat bei rund +11 % im Jahresvergleich lagen, erwarten Marktanalysten für 2025 eine Phase stabileren, aber weiterhin positiven Wachstums.
Dieser Leitfaden erklärt, wie der Markt funktioniert, welche Standorte sich am besten eignen, wie der Kaufprozess für Ausländer abläuft, welche steuerlichen Rahmenbedingungen gelten und welche Risiken Investoren unbedingt kennen müssen. Der Artikel richtet sich an Anleger, die fundierte Entscheidungen treffen möchten und Wert auf Transparenz, Struktur und realistische Analysen legen.
Marktüberblick 2025 – Preise, Renditen und Wachstum
Der Immobilienmarkt Georgiens zeigt 2025 weiterhin Wachstumsdynamik.
Laut Geostat liegen die durchschnittlichen Wohnungspreise in Tbilisi bei etwa 1.150–1.350 USD pro Quadratmeter, was typischen Angebotspreisen von rund 45.000–70.000 USD für kleinere Einheiten entspricht.
In Batumi liegen die Preise im Durchschnitt bei 900–1.200 USD pro Quadratmeter (Quelle: TBC Capital, Real Estate Report 2024).
Die Nachfrage wird durch den Tourismus, die wachsende Zahl ausländischer Einwohner und sinkende Finanzierungskosten getrieben. 2024 verzeichnete Georgien laut Tourism Administration über 7,1 Millionen internationale Besucher, was den Markt für Kurzzeitvermietungen stärkt.
Mietrenditen bewegen sich je nach Lage und Vermietungsstrategie zwischen 7 und 12 Prozent, bestätigt durch Colliers Georgia.
Auch 2025 rechnen Marktanalysten mit weiterem Wachstum, allerdings moderater als im Vorjahr. Die wichtigsten Einflussfaktoren sind verbesserte Infrastruktur, Investitionen in neue Stadtteile, Neubauprojekte und eine hohe Nachfrage von ausländischen Käufern.
Weitere Marktunterschiede:
- Kurzzeitvermietung erzielt höhere Renditen, dafür mehr Aufwand
- Neubauten bieten moderne Standards, haben aber Bauqualitätsrisiken
- Infrastrukturprojekte können lokale Wertsteigerungen beschleunigen
Top Standorte für Immobilieninvestoren
Die Wahl des Standorts hängt stark von der Investmentstrategie ab. Während Tbilisi stabile Nachfrage bietet, ist Batumi stärker renditeorientiert. Regionen wie Kakheti oder Kutaisi eignen sich eher für langfristige Strategien oder Landbanking.
Tbilisi – stabiler Hauptstadtmarkt
Tbilisi ist der diversifizierteste Immobilienmarkt Georgiens.
Die Nachfrage wird durch Einheimische, Studierende, Expats und internationale Arbeitskräfte getragen. Bezirke wie Vake, Saburtalo, Vera und Teile der Altstadt gelten als besonders attraktiv.
Laut NAPR wurden 2024 über 34.000 Immobilientransaktionen in Tbilisi registriert – ein stabiler Wert, der die Marktliquidität zeigt. Mietrenditen liegen im Durchschnitt bei 5–8 Prozent. Die Hauptstadt bietet geringere Saisonalität, was den Markt für langfristige Anleger interessant macht.
Batumi renditestarker Küstenmarkt
Batumi ist ein touristischer Schwerpunkt mit hoher Nachfrage nach Kurzzeitvermietungen. Laut Tourism Administration verzeichnete die Region 2024 mehr als 2,3 Millionen Besucher.
Investoren erzielen regelmäßig 9-12 Prozent Rendite, insbesondere in der Hauptsaison.
Viele Bauträger bieten zinsfreie Finanzierungsmodelle während der Bauphase. Gleichzeitig ist Batumi stärker saisonabhängig und verlangt professionelles Management.
Regionen Kakheti, Kutaisi u. a.
Kakheti ist Zentrum der Weinwirtschaft und zählt zu den interessantesten Regionen für Landbanking. Infrastrukturprojekte wie die neuen Schnellstraßen verbessern Erreichbarkeit und Wertpotenzial. Kutaisi ist günstiger, aber weniger liquide.
Investoren sollten beachten, dass regionale Märkte längere Haltephasen und zusätzliche Genehmigungsprüfungen erfordern.
Kaufprozess für Ausländer Schritt für Schritt
Ausländer können fast alle Immobilienarten in Georgien erwerben. Der gesamte Kaufprozess kann vollständig per Vollmacht erfolgen, was besonders für remote arbeitende Investoren attraktiv ist.
Wichtig ist eine gründliche Marktanalyse sowie eine rechtliche und technische Prüfung (Due Diligence) des Objekts. Die offizielle Registrierung erfolgt beim öffentlichen Register (NAPR), meist innerhalb von 1–2 Wochen.
Marktanalyse und Objektprüfung
Investoren sollten zu Beginn immer Standort, Preishistorie, Bauqualität und die Entwicklung des jeweiligen Stadtteils prüfen.
Dazu gehören auch Faktoren wie Infrastrukturprojekte, geplante Neubauten, Mieterprofile und die historische Wertentwicklung des Viertels. Eine gründliche Marktanalyse ist vor allem in Tbilisi und Batumi wichtig, da sich Preisniveaus und Vermietungspotenziale dort stark unterscheiden können.
Für eine fundierte Entscheidungsgrundlage nutzen viele Anleger professionelle Auswertungen, Standortanalysen und detaillierte risikoprüfungen über die Seite
Diese Analysen helfen, Marktzyklen, bauliche Risiken und mögliche Überbewertungen frühzeitig zu erkennen und die Standortwahl objektiv zu bewerten.
Juristische Prüfung
Bei der juristischen Prüfung überprüft ein Notar oder Anwalt das Grundbuch, bestehende Belastungen, Eigentumsrechte und eventuelle Altlasten. Dazu gehört auch die Kontrolle, ob alle Bau und Nutzungsgenehmigungen ordnungsgemäß registriert sind und ob aktuell laufende Verfahren oder Streitigkeiten vorliegen.
Besonders bei Neubauprojekten ist zu klären, ob der Bauträger alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt und ob die Immobilie frei von rechtlichen Risiken ist.
Eine gründliche Prüfung schützt Investoren vor späteren Konflikten, unerwarteten Zusatzkosten oder Problemen bei der Registrierung. Gerade ausländische Käufer sollten sicherstellen, dass alle Dokumente vollständig, verständlich und eindeutig sind, bevor eine Anzahlung geleistet wird.
Vertragsverhandlung
In der Vertragsverhandlung werden alle zentralen Bedingungen des Immobilienkaufs festgelegt. Dazu gehören Kaufpreis, Zahlungsplan, Übergabetermin, Fertigstellungsfristen und alle Rechte sowie Pflichten beider Parteien.
Bei Bauträgern sind Anzahlungsmodelle weit verbreitet, oftmals mit mehreren Raten, die an Baufortschritte gekoppelt sind. Wichtig ist außerdem, die Qualität der Bauausführung,mögliche Garantien und vertraglich zugesicherte Ausstattung genau festzuhalten.
Investoren sollten darauf achten, dass der Vertrag klare Regelungen für Verzögerungen,
Rücktrittsrechte und eventuelle Vertragsstrafen enthält. Besonders bei Off Plan Projekten schützt eine sorgfältige Prüfung des Zahlungsplans, der Baufristen und der Sicherheiten vor zukünftigen Risiken.
Endgültiger Erwerb und Registrierung
Der endgültige Erwerb erfolgt durch die notarielle Bestätigung und anschließende Registrierung im öffentlichen Register. Dieser Schritt ist in Georgien vollständig digitalisiert, sodass Eintragungen meist innerhalb weniger Tage erfolgen und rechtlich verbindlich sind.
Das Register prüft Eigentumsrechte, überträgt den Titel auf den Käufer und vergibt eine eindeutige Registrierungsnummer, die als offizieller Eigentumsnachweis dient.
Für ausländische Investoren ist dieser Prozess besonders vorteilhaft, da er transparent, schnell und ohne unnötige Bürokratie erfolgt. Wichtig ist, dass alle Kaufunterlagen korrekt eingereicht werden und der Zahlungsnachweis vollständig vorliegt. Nach Abschluss der Registrierung kann die Immobilie sofort genutzt, vermietet oder in bestehende Portfoliostrukturen integriert werden.
Kauf über Gesellschaft
Der Erwerb über eine georgische Gesellschaft ist vor allem für Anleger interessant, die ein größeres Portfolio aufbauen oder ihre Investitionen steuerlich strukturieren möchten.
Eine lokale Firma ermöglicht eine klare Trennung zwischen privatem und geschäftlichem Vermögen, erleichtert die Verwaltung mehrerer Einheiten und kann bei bestimmten steuerlichen Modellen Vorteile bieten. Dieser Ansatz wird besonders dann genutzt, wenn Immobilien als Teil einer langfristigen Investmentstrategie gehalten oder mit weiteren Geschäftstätigkeiten kombiniert werden sollen.
Wichtig ist, dass die Gesellschaft korrekt gegründet, geführt und im Einklang mit lokalen Vorschriften betrieben wird. Eine gründliche Planung hilft, spätere Anpassungen oder steuerliche Nachteile zu vermeiden.
Steuern, Haltefristen und Finanzierung
Das Steuersystem Georgiens ist territorial aufgebaut. Einnahmen außerhalb des Landes werden nicht besteuert (Quelle: Georgian Tax Code). Dies macht Immobilienanlagen besonders attraktiv für ausländische Anleger.
- Vermietung
Private Vermieter zahlen rund 5 % pauschale Steuer auf Mieteinnahmen. Bei gewerblicher Nutzung gelten gesonderte Regeln. - Verkauf:
Bei Verkauf einer Immobilie nach mindestens 2 Jahren Haltefrist fällt keine Gewinnsteuer an (Quelle: Georgian Revenue Service). Dies ist ein großer Vorteil für langfristige Investoren. - Jährliche Kosten:
Die Grundsteuer ist im internationalen Vergleich sehr niedrig. Sie beträgt meist 0,1–1 % des steuerlichen Immobilienwerts. - Finanzierung:
Bankfinanzierung für Ausländer ist möglich, aber oft mit höheren Anforderungen verbunden. Viele Investoren nutzen daher Bauträgermodelle mit 0 % Zinsen während der Bauphase. Diese Modelle sind in Batumi und Tbilisi weit verbreitet. - Dokumentation:
Internationale Verträge müssen oft übersetzt werden. Hilfe bietet
Risiken und Praxis Tipps
Der Markt ist attraktiv, aber keineswegs risikofrei. Die größten Risiken liegen in Projektqualität, Genehmigungen, Lagewahl und unrealistischen Renditeerwartungen.
- Genehmigungsrisiken:
In einigen Regionen kommt es zu Verzögerungen durch fehlende Baugenehmigungen. Investoren sollten prüfen, ob alle Bauunterlagen registriert sind. - Kurzzeitvermietung:
Diese bietet hohe Renditen, erfordert jedoch professionelles Management. Fehlendes Management führt zu Leerstand und schwankenden Einnahmen. - Standortrisiken:
Nicht jeder Stadtteil hat die gleiche Liquidität. In manchen Neubaugebieten dauert der Wiederverkauf länger. - Management:
Lokale Kenntnisse sind entscheidend. Ein kompetentes Managementteam verbessert Auslastung und Werterhalt. - Due Diligence:
Jede Immobilie muss rechtlich, technisch und wirtschaftlich geprüft werden. unterstützung bei Compliance können Anleger erhalten.
Für wen eignet sich ein Immobilieninvestment in Georgien?
Georgien eignet sich für Anleger, die bereit sind, Chancen und Risiken internationaler Märkte sorgfältig abzuwägen und langfristige Entscheidungen auf Basis fundierter Analysen zu treffen.
- Einkommensorientierte Anleger:
Sie profitieren von stabilen Langzeitmieten in Tbilisi oder renditestarken Kurzzeitmieten in Batumi. - Wachstumsorientierte Anleger:
Sie setzen auf Wertsteigerungen, Infrastrukturprojekte und neue Stadtentwicklungsgebiete. - Lifestyle Investoren:
Kombination von Ferienimmobilie und zeitweiser Eigennutzung möglich. Aufenthaltsrecht über Immobilienkauf ab 100.000 USD Investition (Quelle: Ministry of Economy). - Nicht geeignet für:
Anleger mit sehr kurzer Haltedauer oder ohne Bereitschaft zur Risikoanalyse.
Teilweise komplexe Marktstrukturen erfordern eine klare Investmentstrategie.
Fazit und Unterstützung durch die GCCI Germany
Der georgische Immobilienmarkt bietet 2025 interessante Chancen: attraktive Einstiegspreise, hohe Mietrenditen, solides Wirtschaftswachstum und ein investorenfreundliches Umfeld.
Gleichzeitig bleibt eine sorgfältige Standortwahl, fundierte Analyse und rechtliche Prüfung entscheidend, um Risiken zu minimieren und stabile Erträge zu erzielen.
Die GCCI begleitet internationale Anleger bei Marktanalysen, Objektbewertungen, Vertragsprüfung, Steuerfragen und der strategischen Planung von Immobilieninvestitionen in Georgien. Für persönliche Beratung und detaillierte Unterstützung steht folgende Seite zur Verfügung: